【摘要】“以房养老”作为一种金融创新产品，已经成为许多发达国家多层次养老保障体系的重要组成部分。在我国推行“以房养老”，是对现有养老方式的有力补充，为国家、社会和家庭解决养老保障问题开拓了一条有益可行的道路。由于受到传统养老观念等制约因素的影响，“以房养老”在我国的发展却陷入了困境。本文主要分析“以房养老”模式在我国发展的基础、陷入困境的原因，并总结出推行“以房养老”模式的几点可行性建议。
【关键词】老龄化；以房养老；困境
“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自有房产抵押出去，以定期取得一定数额的养老金或者接受养老机构提供服务的一种养老方式。老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式也被视为完善养老保障体系的一项重要补充。
一、“以房养老”在我国的发展概况
（一）在我国推行“以房养老”的现实意义
据统计局数据显示，截至2014年底，中国60岁以上的老人已达到2.12亿，占总人口的15.5%。预计2050年中国老年人口将达到4.8亿，占总人口的比例将达到29％以上。我国老年人口的增多、人口老龄化进程的加速、家庭模式的演变以及政府在养老方面的资金压力，使得传统的家庭养老模式已难以为继，拓展养老途径就成为必由之路。“以房养老”模式盛行于欧美，是一种提倡老年人将自己的住房抵押给金融机构，从而获得一定数量养老金的养老模式。在我国推行“以房养老”，对于提高老人的生活质量、完善养老保障体系、维护社会稳定有着十分重要的意义，对扩大内需也具有积极的推动作用。
（二）“以房养老”模式在我国的具体实践
近十年来，政府、银行曾从不同层面进行过“以房养老”尝试，但均收效甚微。2005年4月，南京市汤山“温泉留园公寓”曾推出“以房换养”业务；2007年6月，上海市公积金管理中心推出了“以房自助养老”业务；2007年10月，北京市中大恒基房地产经纪公司和北京寿山福海养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务；2008年6月，杭州市上城区湖滨街道推出“租房增收”养老、“售房预支”养老、“退房补贴”养老、“换房差价”养老等“多项选择模式”；2011年10月，中信银行在国内试点“养老按揭”业务。但幸福人寿前董事长、国内“以房养老”首倡者孟晓苏认为，这些尝试并不是真正意义上的“以房养老”，上述产品在设计上存在问题，并不能真正的适应中国老人的情况和需要。
2014年6月，保监会公布了《第一足球网：开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自
二、“以房养老”在我国的推行的现实基础
从目前幸福人寿的这款保险产品来看，其并未针对不同的市场需求加以第一足球网：的细化；但从签约的人员看，孤寡老人、空巢家庭、失独家庭、有子女家庭老人均有涉猎，这足以证明“以房养老”的需求确实存在，在我国推行仍具有较强的现实基础。
（一）“未富先老”增大养老压力
1999年末，中国开始步入老龄化阶段，当时的人均GDP仅为3300美元，远低于发达国家在进入老龄化阶段时的水平，呈现出明显的“未富先老”特征。2014年底，我国60岁以上老年人口超过2亿，空巢老人突破1亿，失能半失能老人达到3500万，而我国养老保险基金“亏空”却高达3024.87亿元，全国企业退休人员平均月养老金水平不过2000元，难以满足重疾高发的老年人需求。压力不止于此，据统计数据显示，2014年16～60周岁的劳动年龄人口比上年末减少了371万人，已是我国劳动年龄人口连续第三年绝对数量下降。人口红利的消失，将放缓未来我国经济的发展速度。典型的“未富先老”，使中国的养老面临巨大的压力。
（二）人口结构的变化加剧家庭养老压力
计划生育的实施，控制了人口增长，但也同时带来了严重的人口结构问题。目前大多数80后夫妻的家庭人口结构呈“
（三）养老机构发展缓慢
目前我国的养老机构发展缓慢，主要表现在供需矛盾突出。一是养老服务设施不足。目前，城市建设中对养老服务用地和养老机构、服务设施等建设普遍缺乏足够的规划，导致一些公办养老机构甚至出现“一床难求”的现象；农村养老服务设施短缺情况也十分严重，特别是农村失能半失能老人和空巢、留守老人的养老服务匮乏。二是专业养老护理人员不足和素质不高。由于养老护理人员的社会地位和经济收入较低，导致人们从事养老护理工作的意愿不高，专业持证的养老护理人员流失严重。三是民办养老机构发展缓慢。我国民间资本进入养老服务业难度较大，投资回报率也较低，因此民资参与的意愿也不强。
在我国推行“以房养老”，不仅能够缓解老人“有资产没现金”的压力，减轻子女供养老人的经济负担，缓解国家养老服务压力，还能够盘活房屋资源，实现个人资源的优化配置。因此，虽然“以房养老”在推行过程中遇到一些阻碍，但不可否认“以房养老”是应对我国人口老龄化问题的有效措施，仍拥有广阔的市场前景。
三、“以房养老”在我国陷入困境的原因分析
虽然“以房养老” 拥有诸多优势，但保险版“以房养老”在我国试点一年多以来却遭到了冷遇。“以房养老”本就是一个小众产品，面对的是特定有需求的群体，短期内难以成为大众化的养老选择。从长远来看，“以房养老”的市场前景是乐观的，只是目前受到一些制约因素的影响导致潜在需求者无法变成现实购买者。
（一）传统观念的阻扰
“以房养老”在欧美等西方国家已经发展的较为成熟，但在我国还是一项新鲜事物。受我国传统观念的影响，“以房养老”模式在短时期内不易为民众所接受。据中国社科院的调查显示，人们不愿意接受“以房养老”模式最主要的原因在于对房产的传统情结和不舍，约有60%的受访者认为“房子应该留给子女”。由于房价的不断上涨，许多年轻夫妻想要在短期内靠自身拥有一套属于自己的房子并不容易，这便使得老年人更愿意将房子留给子女以减轻他们的经济压力。另外，老人如果选择了“以房养老”模式，容易使外界误认为子女不孝、养老困难，会给子女带来舆论压力，也容易引发社会伦理危机。最后，在我国这个提倡勤俭节约的国度，老年人的消费观念普遍比较节省，因而也较难接受“以房养老”这种超前消费模式。
（二）相关政策法规建设不完善
目前虽然我国的一些大城市相继开始了试点工作，但仍未建立相配套的政策法规。在实际的业务运行中，也需要政府制定更加细致的实施细则。另外，我国《物权法》虽然规定了住宅建设用地使用权期满自动延续，但却没有对续期价格作出规定。如果用于抵押的房产需要有偿续期的话，那么将会导致金融机构难以对房产的远期价值做出准确的评估。我国的《担保法》也明确规定农村宅基地统一归集体所有，农民只有使用权但无所有权，但对地上房屋的进行处分必然会涉及宅基地，从而导致了农村私有房产处于一种法律模糊且矛盾的境地。同时，如果农村私有房屋允许抵押贷款，在老人去世后，因为该类房产的土地使用权只能在农村集体经济组织内部流转，那么金融机构又将面临如何转让套现的问题。正是由于相关政策法规的滞后，导致“以房养老”模式在我国的推行变得异常艰难。
（三）房地产市场的不确定性
稳定的房地产市场和较小的房价变动对“以房养老”业务的开展至关重要，但目前我国房地产价格的未来趋势还难以确定。从正面来看，中国经济增速虽然放缓，但仍可长期维持在5%-8%的区间；城镇化还在加速，仍有巨大的房屋市场需求。从负面来看，中国房地产绑架的资源已让全社会负担沉重，今年以来，杭州、广州、北京等多个大城市出现房价下跌的情况，三四线城市的房地产泡沫也开始显现；中国宏观经济现有的发展模式难以为继，真正转型仍未到来。未来房价会怎样，谁都无法做出准确的判断，这也是大多数保险公司和投保人不愿意参与“以房养老”的重要原因。
四、对我国推行“以房养老”的几点建议
（一）加强 “以房养老”的宣传力度，改变传统观念
观念绝非一成不变的，这些年养老院从无人问津到一床难求就是最好的例证。保险公司可以联合社区通过开展专题讲座、宣传成功典型、铺设广告等方式进行推广宣传，让广大群众特别是老年人了解“以房养老”的运作模式及保障方式。政府和相关监管部门也可以通过设立公益性机构来为老人和社会公众提供“以房养老”专业咨询，包括“以房养老”知识普及、各项优惠政策、业务办理流程、相关费用介绍、承办机构的信用状况等等。通过加大对“以房养老”这一新型养老模式的宣传引导，厘清认识误区，提高公众的认知度，逐步转变人们“养儿防老”的传统意识，接受现代养老观念。
（二）制定和完善相关政策法规
“以房养老”的对象是老年人，其业务知识、抗风险能力和维权意识都较为薄弱，需要政府必要的监管以避免其利益遭受损害。因此，需要管理层实施顶层设计，统筹规划，在立法层面颁布相应的法律法规，房管局、银监会、保监会等相关各方也应一同制定“以房养老”的相关实施细则，对承办的金融机构及申请人的权利和义务、“以房养老”的运作流程作出详细规定。进一步完善与“以房养老”模式相配套的政策法规，如住房产评估制度、利率市场化制度等等。另外，还应当出台《物权法》的相关司法解释，对住宅建设用地使用权期满自动续期的方式和费用作出明确规定。同时确立宅基地使用权流转制度，只要宅基地使用权能够实现自由流转，那么对农村私有房产拥有所有权的老年人推行“以房养老”模式便会成为可能。此外，政府可以采取税费减免等优惠政策，如对老人在“以房养老”业务中获取的收益免除税收，对保险公司处置房屋抵押权实行税费减免等等，刺激老年人与保险公司参与“以房养老”业务的积极性。
（三）维护房地产市场的稳定
我国房地产存在着严重的供求矛盾，土地的供给在很大程度上严重影响了房产价格。国家可以采取一定的土地宏观政策对房地产的供给与需求进行结构性调整，以此稳定房地产市场。另外，在具体的业务操作过程中，政府应高度关注利率与信贷政策对房地产市场的重要影响，制定出区域差异化的房地产信贷政策，并针对发现的问题进行实时调整。此外，还要大力促进房屋租赁和二手房市场的发展，刺激和带动租房消费，加强存量房和二手房的流动，降低房屋空置率，以此缓解房屋的供求矛盾，稳定房地产市场。
（四）设计符合市场需求的“以房养老”产品
不同的老年人群体在收入、年龄结构、房产价值、贷款用途等方面存在差异，养老需求和生活支出情况也会存在不同。现有的“以房养老”产品单一，难以满足老年人多样性的需求。因此，我们可以借鉴欧美发达国家的经验，结合中国国情设计出多样化、多层次的“以房养老”产品体系来满足不同的老年人消费群体。例如美国针对低、中、高档房产价值，分别开发了房产价值转换抵押贷款（HECM）、住房保留项目（HomeKeeper）和财务自由计划（Finacial Freedom）三种对应的“以房养老”产品，这值得我们借鉴。不同区域的家庭在经济水平、住房状况、消费习惯和生活水平等方面都可能存在差异，当前保监会正在全国四城市进行“以房养老”试点，保险公司也可以利用这个契机，设计区域化差异的“以房养老”产品。另外，养老金支付方式也可以灵活多样。美国等国家主要采用一次性支付、信用额度支付、终生年金支付等支付方式；法国终生年金制房产交易（Viager）系统采取首付形式的付款形式。我们可以将二者结合起来，设计出如首付+终生年金、首付+信用额度、首付+不定期支付等多种支付形式的“以房养老”产品。通过首付一笔资金让老人先获得实实在在的利益，改善生活质量，有助于尽快打开“以房养老”市场。
（五）加强政府、银行、保险公司、社会保障机构等有关各方的沟通合作
住房和养老都是事关社会稳定和谐的大事，在我国推行“以房养老”需要相关各方的通力合作。“以房养老”是市场选择，但在制度规划、市场行为规范、市场主体监管以及风险控制等方面，则是政府职能部门不可推卸的责任。同时，政府的积极参与能够有效的提高承办机构的公信力，有助于消除老人心中的顾虑。由于“以房养老”业务还涉及到养老金的发放，抵押房屋的评估、维护与销售，因此保险公司必须与银行、房管部门、房产评估机构进行充分的合作。社会保障机构也应履行完善社会保障体系的职责，与保险公司、银行等积极配合，发挥倡导者和合作者的作用。此外，“以房养老”还涉及到法律、税务等个方面，需要律师事务所、会计师事务所等机构的积极参与。
尽管“以房养老”作为新型养老模式还没有被普遍接受，但我们不可否认该模式为解决我国日益严重的养老问题提供了新思路和新方法。随着社会的不断进步，养老观念的不断更新，政策法律的不断完善，产品设计的不断优化，“以房养老”的规模将不断扩大。随着时间的推移，“以房养老”模式必将成为老年人乐于选择的养老方式。